Bu sözleşmelerin e-Devlet üzerinden düzenlenmesine ilişkin çalışma, vatandaşların bu yöndeki uyuşmazlıkların çözülmesine ilişkin talepleri üzerine başlatıldı.

Reform niteliğindeki çalışmada Bakanlığa Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Cumhurbaşkanlığı Dijital Dönüşüm Ofisi destek sağladı.

Bakanlık çalışmasına göre, bu hizmet e-Devlet Kapısı üzerinden “Kira Sözleşmesi İşlemleri” başlığıyla verilecek ve iki aşamalı devreye alınacak.

Kısa sürede vatandaşların erişimine açılacak ilk aşamada, taşınmaz sahibi gerçek kişi tarafından e-Devlet Kapısı üzerinden hazırlanacak sözleşme, kiracı tarafından yine e-Devlet üzerinden onaylanacak.

Hizmetin ikinci aşaması da yıl sonuna kadar kullanıma sunulacak. Böylece, emlak danışmanları ve yetki verilen kişiler, sözleşme hazırlayıp taşınmaz sahibi ve kiracının onayına sunabilecek.

Hizmetle kira sözleşmeleri, zaman damgalı “barkodlu belge” olarak oluşturulacak ve belge doğrulama işlemi yapılabilecek.

​​​​​​​Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek, bu hizmetin tüm kesimler için fayda sağlayacağına işaret ederek, şunları kaydetti:

“Vatandaşlarımız, e-Devlet Kapısı’yla kira sözleşmesi işlemlerini mekandan bağımsız, zaman ve belge maliyeti olmadan hızlı, kolay ve güvenilir şekilde yapabilecek. Uygulama, vatandaşların güvenilir bir devlet platformunda sözleşme oluşturmasına fırsat tanıyacak. Vatandaşlarımız kurumlara kira sözleşmelerini iletme yükünden de kurtaracak. Bürokrasi daha da azalacak. Ayrıca, Türkiye Gayrimenkul Değer Haritası’nın oluşturulması için veri temin edilecek.”

Türkiye Gazetesi’nin haberine göre, Temmuz ayının enflasyon oranının ise yüzde 60’lar seviyesinde olacağı tahmin ediliyor. Ev sahipleri ise mevcut enflasyon oranını az buluyor. Ancak kira sözleşmelerinde yıllık enflasyonun baz alınması gerektiğini belirten hukukçular “Bunun üzerinde bir talepte kiracıya mahkeme yolu açıktır” uyarısı yapıyor.

Ev sahiplerinin Türkiye İstatistik Kurumunun (TÜİK) açıkladığı yüzde 60’ları az bulduğunu söyleyen emlak sektörü temsilcilerinden Ersin Çetin, “Zaten piyasada bu oranlara uyanların sayısı oldukça azdı. Ara bulucuya dahi gidilse iki taraf ortalama yüzde 50-60’da buluşuyordu. Karşılıklı iyi niyetli yapılan zamlarda da ortalama oran yüzde 70-80’ler bandındaydı. Şimdi Temmuz sonrası ev sahipleri, sanki serbest piyasaya geçilecekmiş gibi davranıyorlar. Ve yüksek zam talepleri gelmeye başladı. Ancak sınır kalksa bile yapılan zam, yıllık enflasyon oranında olacak. Bu da ortalama yüzde 60’a tekabül edecek. Bunun üstündeki zam yasal değil. Bu sebeple kiracının ev sahibini dava etme hakkı var. Yani zam sınırı kalktı; ama ucu açık değil. Bu yüzden kiracıya çık baskısı yapılıyor” diye konuştu.

Bazı ev sahiplerinin tahminî yüzde 60’ları bulan rakama razı olduğunu dile getiren Çetin “Şimdi de yüzde 60’a takılmamak için 6 aylık kısa dönem kontrat imzalatmak isteniyor. Bu da yılda çift zam demek. Temmuzda girdiniz, ocak ayına kadar ödediniz. Ocakta yeni fiyattan temmuza kadar bir sözleşme daha yapılıyor. Aslında bu yasal değil; ancak bu şartlarla ev verenler var. Ev sahipleri sanki iki yılın acısını çıkarır gibi davranıyor” ifadelerine yer verdi.

Hukukçular, temmuzdan sonra kira zam oranlarında serbest piyasanın değil “enflasyon oranı”nın belirleyici olacağını bildiriyor. Avukat Sibel Aslan “Zam sınırı kalkıyor diye kiracılar tüm haklarını kaybetti diye bir durum yok. Enflasyonun üstünde zam için dava yolu açık. Yine yüzde 25 zam sınırında olduğu gibi enflasyon rakamı artışı belirleyecek. Anlaşamama durumunda ise ara bulucular devreye girecek” dedi.

Beş yıllık kiracılar için durumun biraz daha farklı olduğunu ifade eden Aslan “Burada da yeni değerleme ortaya çıkıyor. Şayet kiracı beş yıl ve üstünde aynı evde oturuyorsa ev sahibi emsal fiyat belirleyebilir. Yine ara bulucularla ortak bir fiyat biçiliyor” dedi.

Konut kiralarında yüzde 25 zam sınırı uygulaması Haziran 2022’de Meclis’te kabul edilmişti. Daha sonra düzenlemenin süresi 2023 ve 2024 yıllarında uygulanmak üzere uzatılmıştı.

Kira zam sınırı uygulaması tekrar uzatılmaması halinde 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona erecek. Uygulamaya devam edilmezse ya da yeni bir sınır getirilmezse, kira zamları önceden olduğu gibi 12 aylık enflasyon ortalamasına göre hesaplanacak.

Son TCMB Piyasa Katılımcıları Anketi’ne göre; yıl sonunda enflasyonun yüzde 44 civarına gelmesi bekleniyor. Bu beklentinin gerçekleşmesi için de yılın geri kalanında ortalama aylık enflasyonun yaklaşık yüzde 2,5 olması gerekiyor.

Ekonomim’de yer alan habere göre, Verilere bakıldığında kontratını temmuzda yenileyecek olanların tavan zam oranı yüzde 64,6 civarında olurken, ağustos ayındaki yenilemelerde bu oran yüzde 70.9’a çıkacak.

Konut ya da iş yerini kiraya veren mükelleflerin, elde ettikleri gelirleri 1 Nisan Pazartesi gününe kadar beyan etmesi gerekiyor. Konut kira geliri geçen yıl için yıllık 21 bin liralık istisna tutarını, iş yeri kira geliri için 150 bin lirayı aşanların beyanname vermesi önem taşıyor.

Mülk sahiplerinin, Başkanlığın “gib.gov.tr” internet adresi üzerinden “hazır beyanname sistemi” ile beyanname verme imkanı bulunuyor.

Başkanlık, bu yıl “kira bildirim formu” ile kiracıları da beyan sürecine dahil etti. Kiracılar, Dijital Vergi Dairesi’ne giriş yaparak “kira bildirim formu”nu doldurabilecek. Böylece, mülk sahipleri ve kiracıların beyanlarının karşılaştırılması sağlanacak.

Gerçek kişiler tarafından geçen yıl elde edilen ticari, zirai, serbest meslek ve ücret geliri gibi kazançlar için de yine 1 Nisan’a kadar yıllık gelir vergisi beyannamesi doldurulması önem taşıyor

Mükellefler, yıllık gelir vergisi beyannamelerini kendileri için önceden hazırlanmış Hazır Beyan Sistemi üzerinden vergi dairesine gitmeden verebiliyor. Mükellefler sisteme, “gib.gov.tr” üzerinden 7 gün 24 saat ulaşabiliyor.

Yıllık gelir vergisi beyannameleri üzerinden tahakkuk eden gelir vergisinin, iki eşit taksitte ödenmesi imkanı da bulunuyor.

Tahakkuk eden gelir vergisi, Dijital Vergi Dairesi veya mobil uygulamadan, anlaşmalı bankaların banka kartı/kredi kartıyla, banka hesabından havale yoluyla, yabancı ülkede faaliyet gösteren bankalara ait kartlar ile vergi tahsiline yetkili bankalar, vergi dairesi vezneleri ve PTT şubeleri aracılığıyla ödenebilecek.

Öte yandan, 7440 Sayılı Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılmasına Dair Kanun kapsamında yapılandırılan borçların 10. taksit ve 7326 Sayılı Bazı Alacakların Yeniden Yapılandırılmasına Dair Kanun kapsamında yapılandırılan borçların 16. taksit ödeme süreleri de 1 Nisan’da sona erecek.

Son aylarda uyarlama davalarına talebin arttığını belirtiyor. Bunun nedeni, enflasyonun yüksek olması ve bu nedenle kiraların gerçek değerinin altında kalması

Uyarlama davalarında, kiranın düşük kalmasının ispatı gerekiyor. Bu ispat, bilirkişi raporu ile yapılabiliyor.

Ancak, kiranın düşük kalmasının tek başına bir neden olamayacağı belirtiliyor. Uyarlama davalarının kabul edilmesi için, kiranın düşük kalmasının öngörülemeyen bir duruma bağlı olması gerekiyor.

Örneğin, kiracının ödediği kira miktarı, güncel piyasa değerinin çok altındaysa, bu durum öngörülemeyen bir durum olarak kabul edilebilir.

Hukukçulara göre, kiracının ödediği kira miktarı, güncel piyasa değerine yakınsa, bu durum öngörülemeyen bir durum olarak kabul edilemez.

Uyarlama davalarının sonuçlanması uzun sürebiliyor. Bu nedenle, en sahipleri, kira zamlarını yüzde 25’in üzerine çıkarmak için bu yolu tercih etmeden önce dikkatli olmalılar.

Sonuç olarak, ev sahipleri, kira zamlarını yüzde 25’i aşmak için uyarlama davalarına başvuruyor. Ancak, uyarlama davlarının kabul edilmesi için, kiranın düşük kalmasının öngörülemeyen bir duruma bağlı olması gerekiyor.

Ev sahibinin yanında kiracının da dava açma hakkı olduğunu dile getiren Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Hikmet Güngör, “Mesela geçtiğimiz yıllarda pandemi etkisiyle birçok işletme zorunlu olarak kepenk indirdi. Olağanüstü bir durum yaşandı ve işletmeler ciddi gelir kaybına uğradı. Bu nedenle o dönemde mağdur olan kiracılar uyarlama istemişti. Önümüzdeki dönemde de herhangi bir sebeple bir bölgede kiralarda önemli bir gerileme olursa, kiracı bedelin aşağıya doğru revize edilmesi için uyarlama davası açabilir. Ancak bugünün piyasa şartlarında davayı açanlar ev sahipleri oluyor” diye konuştu.

Sözcü’nün haberine göre, Isparta Emlakçılar Odası Başkanı Ömer Çobaner, il geneline yayılan bir durum olmamakla birlikte birkaç emlakçının kira fiyatlarında yüzde 25 oranında artış yaptıklarını söylerken; Ankara Tüm Emlakçılar Meslek Odası Başkanı Hakan Akçam ise, “Fırsatçılar yine gündemde. Depremden sonra özellikle Ankara’nın merkez ilçelerinde yüzde 50’yi aşan oranlarda kira artışları yaşandı” dedi.

CHP Mersin Milletvekili Ali Mahir Başarır ise, Mersin’deki kiralık daire fiyatlarının 6 Şubat’taki depremden sonra yüzde 100’ü bulan oranlarda arttığını aktardı. Başarır’ın verdiği bilgiye göre, Mersin’de 5 bin TL olan kiralık boş bir dairenin fiyatı, deprem sonrası 10 bin TL’ye kadar çıktı. “Mersin’de fırsatçılar çoğaldı” diyen Başarır, “Kirası 10 bin TL olan eşyalı bir ev ise 15 bin TL’ye yükseldi ve bir kira da bedeli depozito isteniyor. 1+1 eşyalı evlerden 120 bin TL yıllık kira isteniyor” dedi.

“Gaziantep, Hatay, Malatya ve Kahramanmaraş’tan gelen depremzedeler boş dükkan tutarak buraları ev haline çevirip barınmaya çalışıyor” diyen Başarır, şöyle devam etti: “Mersin Emlakçılar Odası ve bizler gelen şikâyetler üzerine fahiş fiyat artışlarını tespit ederek İl Ticaret Müdürlüğü ihbar hattına bildiriyoruz. Mersin Emlakçılar Odası’na depremzedelerden hizmet bedeli alınmaması için bulunduğumuz tavsiye üzerine emlakçılar odası da üyelerine bu tavsiyede bulundu ve bu tavsiyemiz üzerine şu an depremzedelerden hizmet bedeli alınmıyor.”

İki depremden etkilenen Diyarbakır’da 4 bin 980 bina ağır hasar gördü. 6 bin 58 binada da orta hasar meydana geldi. Boşaltılması gereken ağır hasarlı binalardan göç başladı. Özellikle Bağlar ve Şehitlik, Yeniyol, Huzurevleri, Peyas bölgelerindeki ağır hasarlı evlerinden can havliyle kaçmaya çalışan depremzedeleri, ev sahipleri ve emlakçılar da mağdur etti.
Mağduriyetten kazanç elde etmeye çalışan fırsatçılar, Diyarbakır’da kiraları adeta uçurdu. 3 bin liradan 7 bin 500 liraya Amida Haber’in edindiği bilgiye göre, zemin kattaki iki odalı bir evin kirasını 3 bin liradan 7 bin 500 liraya, üç odalı evler 3 bin liradan 8 bin liraya, dört odalı evler 5 bin liradan 10 bin liraya, beş odalı evler ise 6 bin liradan 12 bin liraya kadar yükseltildi.
Sur İlçesi Silvan Yolu üzerindeki villalarda ise, fırsatçılık adeta tavan yaptı. 6 Şubat öncesi 7 bin lira olan kiralar, 20 bin liraya kadar yükseldi.

Ankara Tüm Emlakçılar Meslek Odası Başkanı Hakan Akçam, 7 bin kiralık daire ilanının tümü için mal sahiplerine tek tek mesajlar atarak ikna yoluna gittiklerini ve bu çalışmaları sonucunda 500’e yakın depremzedeyi ücretsiz bir şekilde kiralık dairelere yerleştirdiklerini anlattı. “Bir iş insanının finanse etmesiyle 20 aileyi de otellere yerleştirdik” diyen Akçam, “Ancak tüm bu çabalarımıza rağmen maalesef kiralık daire fiyatlarında artışlar yaşanıyor. Ankara’da özellikle merkez ilçelerde depremden sonra kiralık daireler yüzde 25-57 aralığında zamlandı” dedi.

Sincan’da depremden önce 3 bin 500 TL olan dairelerin şu an 5 bin 500 TL civarına çıktığını, Altındağ’da 4 bin TL olan bir konutun şu an 6 bin TL olduğunu aktaran Akçam, Çankaya’da ise 6 bin TL olan daireler 8-10 bin TL’ye kadar yükseldiğini ifade etti. Akçam, “Ticaret Bakanlığı tarafından ciddi bir şekilde denetime ihtiyacımız var” diye konuştu.

Isparta Emlakçılar Odası Başkanı Ömer Çobaner ise, “Kesinlikle Isparta geneline yayılmış bir durum değil ancak münferit örneklerle karşılaşabiliyoruz. Birkaç kişinin yüzde 25 oranında kira artışına gittiklerini gözlemledik ve ‘bu insanların parası yenmez’ diyerek ikaz ettik” dedi.

Söz konusu zamların Isparta’nın yeni yerleşim bölgesi Çünür’de görüldüğünü aktaran Çobaner, “Bunların aksine, çoğunlukla depremzedelere verilecek diye fiyatları minimuma indirmek için uğraşan ev sahipleri de var. Bu insanlara kolaylık sağlamaya çalışıp, 6-7 ay önceki fiyatların 500-1000 TL altında aşağısında daire veriyoruz. Emlakçılar komisyon da almıyor” diye konuştu.

Gazetevatan’ın haberine göre arabuluculuğa ilişkin taraf olunan Singapur Sözleşmesi’nin iç hukuka uyumuna yönelik düzenlemeler yapıldı. Adalet Bakanı Bekir Bozdağ ise 7. Yargı Paketi’yle arabuluculuğun kapsamının genişletileceğini söyleyerek, “Kira alacakları, kat mülkiyeti ihtilafları, komşuluk hukukundan kaynaklı ihtilaflar gibi konuları arabuluculuk kapsamına alıyoruz” dedi. Peki yeni model ev sahibi ve kiracılar arasındaki ilişkiyi nasıl düzenleyecek, bu düzenleme fahiş kira artışlarının önüne geçebilir mi? 

Düzenlemenin yıllardır birikmiş iş yükü nedeniyle tıkanmış adalet mekanizmasına bir nefes aldıracağını dile getiren Güllü, “Zorunlu Arabuluculuk konularının arasına kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıkların dahil ediliyor olması olumlu bir gelişme” dedi.

Uyuşmazlıkların yargı sürecine taşınmadan çözülmesi bakımından arabuluculuk düzenlemesinin yerinde olacağı kanaatinde olduklarını belirten Güllü, “Kira ilişkilerinden kaynaklanan davalar son yıllarda inanılmaz artışlar kaydetti. Neredeyse tüm davalar içindeki oranları yüzde 30’ları geçtiğini tahmin ediyoruz. Arabuluculuk uygulaması bu açıdan faydalı olacaktır. Ancak kira tespiti, kira alacağı ve özelikle tahliyeye yönelik davaların arabuluculuk yöntemi ile çözümünün kısa vadede çözüm olmayacağı kanaatindeyiz. Çünkü toplumsal sorun haline gelen bu konuda acil müdahale edilmesi gerekir ki bu sorun daha fazla büyümesin” ifadelerini kullandı.

TÜKONFED’in önerilerinin kira sorununa büyük oranda çözüm getireceğini aktaran Güllü, her binanın ve dairenin belediyede bir rayiç değeri olduğuna dikkat çekerek, “Bu rayiç değerinin yüzde 6’sı bir yıllık kira bedelinin üst sınırı olarak belirlenmesi.

Örnek vermek gerekirse; Belediyedeki rayiç değeri 1 milyon lira olan dairenin yıllık kirası en fazla yüzde 6 yani 60.000 TL olarak belirlenmeli. Bunu 12 aya böldüğünüzde en fazla alınabilecek aylık kira 5.000 TL olarak bulunur. Bu rakam kira bedelinin üst sınırı yani bunu aşamazsınız. Taraflar bunun altında yaptıkları kira sözleşmeleri geçerli kabul edilir. Bunun üstündekiler bu rakama indirgenir.

Ayrıca kira tespit davası açma süresi olan 5 yıllık süreye 3 yıl yani 8 yıla, 10 yıllık tahliye süresine 3 yıl ilave ile 13 yıla geçici bir süre ile çıkartılmış olsa idi bugün yaşadığımız binlerce dava ile karşılaşmamış olacaktır. Kiralara getirilen sınırlandırmalar ile de konut fiyatları düşecek ve piyasada fırsatçılara gün doğmayacaktı. Halen iş işten geçmiş değil. Bu uygulanabilir ve uygulanmalıdır” dedi.

Ev sahibinin kiracıyı evden çıkarabilmesi için gerekçesi olması gerekiyor. Ev sahibi, evi kendisi kullanmak ister ya da oğluna, kızına, annesine, babasına vermek isterse kiracıyı evden çıkarabilir. Ancak kiracıyı tahliye edebilmek için bu durumu belgelemelidir.

Öte yandan bu sebepler yüzünden kiracıyı evden çıkaran bir ev sahibi, aynı evi 3 yıl boyunca başkasına kiralayamaz. Eğer kiralarsa, kiracıya bir yıllık kira bedelini (tazminat) ödemek zorunda kalır.

İhtilafların mahkemeye gitmeden kısa sürede çözüme kavuşturulmasını sağlayan arabuluculuğun bugüne kadar iş, ticari ve tüketici uyuşmazlıklarında dava şartı haline getirildiğini hatırlatan Bakan Bozdağ, 2013’ün Kasım ayından bugüne kadar 3 milyon 119 bin 855 uyuşmazlığın yüzde 69’unun arabuluculukla anlaşmayla sonuçlandırıldığını bildirdi. Bekir Bozdağ, çözüme kavuşturulan ihtilafların yargının üzerinden alındığını dile getirdi.

Yeni dönemde arabuluculuğun kapsamının genişletilmesi kararı aldıklarını ifade eden Bozdağ, şöyle devam etti:

“Bakanlığımızın şu anda hazırladığı çalışmalar çerçevesinde önümüzdeki dönemde kira alacaklarıyla ilgili ihtilafları, kat mülkiyeti kanunundan doğan ihtilafları ve komşuluk hukukundan doğan ihtilafları arabuluculuğun konusu haline getiriyoruz. Bundan sonra kira alacaklarından, kat mülkiyeti hukukundan, kanunundan ve komşuluk hukukundan doğan ihtilaflar arabulucuya gidecek ve arabuluculukta daha kısa sürede, daha az masrafla çözüme kavuşacaktır. Biz, komşuların mahkemeye düşmeden meseleleri halletmesini arzu ediyoruz. Bu üç alana baktığınızda ikisi doğrudan komşuluk hukukuyla alakalı konu, diğeri de kiracı-ev sahibi, onların çoğu komşu olabiliyor. Kiracılarla, ev sahipleri ve komşular arasındaki ihtilafları, onları mahkeme kapılarına düşürmeden ve birbirlerini mahkeme kapılarında suçlamadan, arabulucu marifetiyle daha erken süre içerisinde sorunlarını çözme konusunda yeni bir alternatif çözüm yolunu önümüzdeki dönemde ortaya koyacağız.”

Bekir Bozdağ, Türkiye Büyük Millet Meclisi açıldığında konunun gündeme geleceğini söyledi.

Arabuluculuk sınavına ilişkin de açıklama yapan Bakan Bozdağ, “Arabuluculuk sınavı ilanı bugün ya da yarın Adalet Bakanlığı sitesinden yayınlanacak. Kota uygulaması yapmayacağız bu sınavda, 70 ve üzerinde başarı elde eden sınava giren herkes arabulucu olma hakkını elde etme etmiş olacak.” bilgisini paylaştı.

Arabulucu olmak için temel eğitimi alma zorunluluğu bulunduğunu dile getiren Bakan Bozdağ, sınava gireceklere başarı diledi.

“Zorla kimse kimseyi evinden çıkaramaz”
Kanunla birlikte akıllara ev sahiplerinin kiracıları zorla çıkarıp çıkarmayacağı sorusu geldi. Konuyla ilgili Adalet Bakanı Bekir Bozdağ, net konuştu. Bozdağ, “Şimdi taraflar yüzde 25’te anlaşamadığı zaman ev sahibi ‘anlaşamadık’ diye bundan mütevellit kiracıyı çıkaramaz. Tahliye davası açtığı zaman da yasa hükmü mahkemeyi de bağladığı için mahkemenin yüzde 25 eğer kiracı vermişse onunla ilgili açılan tahliye davasını reddedeceği aşikardır. Zorla kimse kimseyi evinden çıkaramaz. Taraflar arasında eğer evden çıkma konusunda ihtilaf olunca hakem Türk yargısıdır” dedi.